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        皋開講壇

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        2017下半年,80%的人都必須懂的房地產知識!
        2017-08-14


        進入2017第三個季度,房地產行業即將迎來”金九銀十”的黃金期,如皋的房地產業想必會進入新一輪的競爭周期。

        不管你是意向購房的客戶還是專業的地產人,如果這些房地產基礎知識你還不懂,額……



        一、名詞解釋

        (一)房地產相關基礎知識

        1、房地產

        是指土地、建筑物及其地上的附著物,包括物質實體和依托于物質實體上的權益。房地產由于其固定不可移動性又被稱為不動產,是房產與地產的總稱,是房屋和土地的社會經濟形態。

        2、房地產業

        是以土地和建筑物為經營對象,從事房地產開發、建設、經營、管理以及維修、裝飾和服務的集多種經濟活動為一體的綜合性產業。

        3、房地產開發

        是指在依法取得國有土地使用權的土地上進行基礎設施、房屋建設的行為。包括從房屋定點選址到交付使用的全過程,由征地與拆遷安置、規劃設施、供水、排水、供電、通信、通道路、綠化、房屋建設等多項內容組成。

        4、物業

        (1)居住物業

        一般是指供人們生活居住的建筑,包括普通住宅、公寓、別墅等,購買者大都以滿足自用為目的。

        (2)商業物業

        也稱收益性物業或投資性物業,包括酒店、寫字樓、商場、商住樓等,購買者大都以投資為目的。

        (3)工業物業

        通常是為人們的生產活動提供入住空間,包括重工業廠房、輕工業廠房和高新技術產業用房、研究與發展用房、倉儲用房等。

        (4)特殊物業

        如車站、橋梁、機場、高速公路、汽車加油站等物業,特殊物業經營的內容通常要得到政府的特殊許可。

        5、土地權利

        (1)土地所有權

        是指土地所有者在法律規定的范圍內,對其擁有的土地享有占有、使用、收益和處分的權利。

        (2)土地使用權

        是指土地使用權擁有者對土地使用的權限,包括開發權、收益權、處置權。

        6、土地使用權出讓

        (1)出讓年限

        指土地使用權受讓人在出讓地塊上享有土地使用權的總年限。其中,居住用地為70年;工業用地為50年;教育、科技、文化、衛生、體育用地為50年;商業、旅游、娛樂用地為40年;綜合用地或其他用地為50年。

        (2)協議出讓

        是指國家以協議方式將國有土地使用權在一定年限內出讓給土地使用者,由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。

        (3)招標出讓

        是指市、縣國土資源管理部門發布招標公告或者投標邀請書,邀請特定或不特定的法人、自然人和其他組織參加投標,根據投標結果確定土地使用者的行為。

        (4)拍賣出讓

        是指市、縣國土資源管理部門發布拍賣公告,由競買人在指定時間、地點進行公開競價,根據出價結果確定土地使用者的行為。

        (5)掛牌出讓

        是指市、縣土地資源管理部門發布掛牌公告,按公告規定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場所掛牌公布,接受競買人的報價申請并更新掛牌價格,根據掛牌期限截止時的出價結果確定土地使用者的行為。

        7、土地價格

        (1)地價

        是指土地使用權受讓人獲取土地使用權所需的全部費用。

        (2)土地出讓金

        是指各級政府土地管理部門將土地使用權出讓給土地使用者,按規定向受讓人收取的土地出讓的全部價款。

        (3)地面價

        是指每平方米土地的單價,即用出讓金總額除以土地總面積。

        (4)樓面價

        是指攤到每平方米建筑面積的地價,即用出讓金總額除以規劃允許建造的總建筑面積。

        8、土地登記

        (1)地籍調查

        是指依照法律程序和技術規程,對申請登記的宗地現場核實其權屬、位置、界線、數量、用途等基本情況的行政行為。

        (2)土地證

        是指政府頒發的載明所有者或使用者的姓名、土地的方位、地級、面積、四至、用途、使用日期和權源等,以備查考的證書。

        (3)國有土地使用權

        包括國有建設用地使用權和國有農用地使用權。

        (4)集體土地使用權

        包括集體建設用地使用權、宅基地使用權和集體農用地使用權。

         

        (二)房地產開發過程基礎知識

        1、基本指標

        (1)用地性質

        是指規劃用地的使用功能。

        (2)用地面積

        是指規劃地塊劃定的面積。

        (3)用地紅線

        是指經城市規劃行政主管部門批準的建設用范圍內的界線。

        (4)建設用地面積

        是指城市規劃行政主管部門確定的建設用地位置和界線所圍合的用地水平投影面積,又稱總占地面積。

        (5)總建筑面積

        是指建筑物各層水平投影面積的綜合,包括使用面積、輔助面積和結構面積三項。

        (6)容積率

        是指建設用地內的總建筑面積與建設用地面積之比。容積率越小,意味著生活質量越高。

        (7)綠地率

        是指一定地區內各類綠化用地總面積占該地區總面積的比例。通常新區綠地率不低于30%,舊區綠地率不低于20%。

        (8)綠化率

        是指在建設用地范圍內全部綠化種植物水平投影面積之和與建設用地面積的比率。綠化率一般要大于綠地率。

        2、基本設施

        (1)配建設施

        是指與住宅規?;蛉丝谝幠O鄬涮捉ㄔO的公共服務設施、道路和公共綠地總稱。

        (2)配套設施

        是指為方便生活而提供的各種設施,如水、電、暖氣、煤氣、通信、入網、有線電視、交通車站、學校、醫院、廣場、超市、郵電、公園等。

        (3)公共活動中心

        是指配套公建相對集中的居住區中心、小區中心和組團中心等。

        (4)建筑小品

        是指既有功能要求,又具有點綴、裝飾和美化作用的,從屬于某一建筑空間環境的小體量建筑、游憩觀賞設施和指示性標志物等的統稱。

        (5)停車場

        是指在建設用地內為停放機動車和非機動車須配置的場地。停車場面積小型汽車按每車位25m2計算,自行車按每車位15 m2計算。

        3、房屋建筑

        (1)低層房屋

        是指高度低于或等于10m的建筑物。

        (2)多層房屋

        是指高于10m、低于或等于24m的建筑物,一般為4-8層,一般采用磚混結構,少數采用鋼筋混凝土結構。

        (3)高層房屋

        是指高于24m、8層以上(含8層)的建筑體,一般分為小高層(8-12層)、高層(13-24層)和超高層(24層或100m以上)。

        (4)自然層

        是指樓層高度在2.2m以上的標準層及在2.7m以上的住宅。

        (5)技術層

        是指建筑物的自然層內,用作水、電、暖、衛生等設備安裝的局部層次。

        (6)錯層

        是指室內不同功能區樓地面不在同一平面,高度差約為400-600mm,以實現動靜、公私的分離。

        4、五證兩書

        五證:建設用地規劃許可證,國有土地使用權證,建設工程規劃許可證,建筑工程施工許可證,商品房預(銷)售許可證。

        兩書:商品房質量保證書,商品房使用說明書。

         

        二、物業管理

        (1)基本業務

        對房屋建筑、機電設備、供電供水、公共設施等進行運行、保養和維護。

        (2)專項業務

        安全保衛、環境衛生、園林綠化、消防管理、車輛交通等。

        (3)特色業務

        特約服務、便民服務等。

        (4)經營業務

        房屋中介服務、裝修業務等。(陳成)

         


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